Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in einem Urteil vom 10. Juli 2024 (Az. VIII ZR 184/23) entschieden, dass Vermieter auch nach Eintritt der Verjährung ihrer Schadensersatzansprüche diese gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters aufrechnen können. Damit stärkte der BGH die Rechte der Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses und entschied entgegen den Vorinstanzen, die die Klage eines Mieters auf Rückzahlung der Kaution befürwortet hatten.
Im konkreten Fall hatte der Vermieter die Aufrechnung mit seinen Schadensersatzansprüchen gegen die Rückforderung der Kaution erst nach Ablauf der Verjährungsfrist vorgenommen. Die Vorinstanzen argumentierten, dass die kurze Verjährungsfrist des § 548 BGB der Rechtssicherheit diene und Beweisschwierigkeiten abwenden solle, die mit zunehmendem Zeitablauf auftreten. Außerdem sahen sie das Erfordernis der Gleichartigkeit der Forderungen als nicht erfüllt an, da Schadensersatzansprüche zunächst auf Naturalrestitution gerichtet seien und erst durch die Umwandlung in eine Geldforderung Gleichartigkeit entstehe. Dies müsse jedoch vor Ablauf der Verjährungsfrist erfolgen.
Der BGH widersprach dieser Auffassung und betonte, dass die vom Mieter geleistete Barkaution dem Vermieter zur Sicherung seiner Ansprüche dient und dieser sich nach Beendigung des Mietverhältnisses auf einfache Weise durch Aufrechnung gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch befriedigen können müsse. Die Ersetzungsbefugnis des Vermieters, also die Umwandlung des Naturalrestitutionsanspruchs in eine Geldforderung, sei ein formaler Akt, der auch nach Ablauf der Verjährungsfrist erfolgen könne, ohne die Aufrechnungsmöglichkeit zu verlieren.
Das Berufungsgericht muss nun den Sachverhalt weiter aufklären und prüfen, ob und in welcher Höhe die vom Vermieter geltend gemachten Schadensersatzansprüche berechtigt sind.
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